Отправлено: 27.02.06 17:40. Заголовок: Обзоры в отчетах по оценке оборудования

Читаю я чужие отчеты да и свои тоже и всегда натыкаюсь на одну и ту же проблему. Обзоры!!! Часто в них написана полная ерунда и то что написано не имеет отношения к тому, что мы оцениваем.

К моим отчетам обзоры пишут в лучшем случае мои помощники, в худшем случае секретарь. Для меня это величайший стыд, но самой писать нет времени. Я стараюсь хотя бы обозначить что там должно быть написано, потом немного исправляю.

Раз уж мы подошли к теме влияния макроэкономических факторов на ценообразования на рынке оборудования, то задаю вопрос всем специалистам. Как вы думаете, что должно быть написано в обзоре? Где вы берете информацию для обзоров и нужны ли они вообще в отчете?

С уважением, Кикинда

 Отправлено: 15.07.10 12:25. Заголовок: Мисовец Границы ры..

Мисовец

Границы рынка прежде всего для аналогов. Цель анализа - описать рынок, дать значение его граничным условиям, показать, что мы используем наиболее типичные цены и какие цены (стоимость) является наиболее типичной и наиболее вероятной. Однако, часто я вижу, что оценщики имеют логику, что анализ рынка будут использовать для того, чтобы потом продать. Цель оценки будет влиять в том числе и на анализ рынка. Если в дальнейшем реализация, то анализ один. Если нет - то другой. При взносе в уставный капитал никакой продажи не предвидится, поэтому что видим, о том и поем.

Попыталась дать схематично анализ рынка. Рынка холодильников- вагонов я не знаю. Что то придумала. Но для эксперименты это не суть важно.

Характеристика продавцов - на рынке присутстуют продавцы новых холодильных ж/д вагонов, которые предполагается использовать по прямому назначению. Продавцами б/у вагонов являются предприятия МПС, продающие вагоны с наработкой и которые запрещено использовать на ж/д путях, но можно эксплуатировать стационарно. Продавцов всего 4 (по кол-ву предприятий). Месторасположение продавцов на стоимость не сказывается, так как объект может быть транспортирован к месту эксплуатациии бесплатно.

Характеристика покупателей - возможными покупателями являются предприятия, использующие промышленный холод, а именно владельцы складов и т.д. По косвенным признакам, таким как объявления "куплю" можно выявить, что спрос на стационарные и бывшик ж/д холодильники присутствует. Кол-во объявлений 5. Беседы по телефону показали, что объявления актуальны.

Возможность продажи - есть, так как на рынке присутствуют и продавцы и покупатели. Демонтаж и перевозка на новое место эксплуатации возможны.

Тип рынка - олигополия

Конкуренты - промышленные холодильные установки, работающие на фреоне. Вторичный рынок промышленных холодильных установок может быть использован для определения наклона кривой износа

Ограничения рынка - эксплуатация оборудования старше 25 лет запрещена Ростехнадзором (это я придумала)

Диапазон цен на новые вагоны-холодильники, работающие по прямому назначению - 100 тыс - 150 тыс.

Основные ценообразующие характеристики - холодопроизводительность, мощность двигателя, объем, толщина стенки.

Диапазон цен на б/у холодильники.
Диапазон цен на бывшие ж/д холодильники 30 тыс - 60 тыс. Возраст их 15-25 лет. Ценообразующие характеристики - возраст, качество капитального ремонта (если была замена компрессора, то стоит на 2 тыс дороже). Недавно проведенный ремонт повышает стоимость на 25%. Выявлено путем сравнения, см. таблицу 4.

Вот как то так по моему разумению должен быть анализ рынка. Теперь границы:

Б/у холодильные железнодорожные вагоны, которые поменяли свое назначение и теперь могут эксплуатироваться стационарно. Место эксплуатации - центральная часть РФ. Возраст - 15-25 лет. Физическое состояние - годный к эксплуатации в стационарном режиме.

 Отправлено: 15.07.10 13:35. Заголовок: Kikinda пишет: Попы..

Kikinda пишет:

цитата:

Попыталась дать схематично анализ рынка. Рынка холодильников- вагонов я не знаю. Что то придумала. Но для эксперименты это не суть важно.

Почему это нельзя отнести к исполнению пп. "б" п. 18 ФСО-1? Зачем для этого новый стандарт?

 Отправлено: 15.07.10 13:59. Заголовок: Мисовец Давно ли в..

Мисовец

Давно ли в последний раз Вы видели отчеты оценщиков? Исполнение анализа рынка, как правило, фальшивое акапелло. Аня нам расскажет что она читает и как использует. Если дать хотя бы схему, то мы от фальшивок и смеха над оценщиками уйдем, а также избавим клиентов от чтения груды макулатуры. Иногда ведь читают, что удивительно.

Тут отчет моего коллеги разнесли в суде только по анализу рынка. Он конечно его качнул из интернета и особо не обращал внимания. Но разнесли ведь в пух и прах. Поймали на противоречиях. Если в большом ФСО написано про анализ рынка, то может быть стоит его в ФСО для оборудования облагородить.

 Отправлено: 17.07.10 00:29. Заголовок: Kikinda пишет: Мест..

Kikinda пишет:

цитата:

Место эксплуатации - центральная часть РФ

Можно узнать - где расположена "центральная часть РФ"? Где-то в Сибири, очевидно?

Kikinda пишет:

цитата:

Если дать хотя бы схему, то мы от фальшивок и смеха над оценщиками уйдем

Я не разделяю твоего оптимизма в этом вопросе. В принципе - достаточно много требований уже имеется в действующих ФСО. Никто их не соблюдает, а если и соблюдает, то часто - чисто формально. И схему твою - так же будут соблюдать

 Отправлено: 17.07.10 16:23. Заголовок: Про анализ рынка. Дв..

Про анализ рынка. Два дня назад один оценщик мне сказал: "Я теперь пишу анализы рынка так. Вот в расчете у меня получилась ставка капитализации 15%, так и в анализе рынка в абзаце про ставки пишу диапазан: 13-17%. Что там у меня с квадратным метром общей площади? - 45 тыс. рублей. Ну , вот , в анализ рынка в табличку вставляю диапазон: Район Ленингрдаский 43-48 тыс. рублей, ну и с корректировочками тоже самое. Путь докажут обратное!!!".

Я вижу:
Схему анализа разрабатывать надо. На мой взгляд "анализ рынка" это 80% отчета, а структура оценочного "анализа" - необходима, так как ее до сих пор нет.
но.
1. Анализ может быть сделан честно.
2. В любую схему можно написать паленые цифры.

 Отправлено: 17.07.10 17:36. Заголовок: Приведу другой приме..

Приведу другой пример про попадание в анализ рынка.
Вот я оцениваю улучшения без учета ст-ти ЗУ для МФСО оценка идет с 01.01.06 по 01.01.10.
Вот мне пишут, что рассчитанная мной ст-ть 1 кв.м. админ.недвижимости не попадает в рынок по состоянию на 01.01.10 г. Нужно снизить ст-ть чтоб попадало в рынок, а ст-ть ЗУ ниже рынка нужно повысить ст-ть чтоб попадало в рынок. Сказано - сделано и отправлено.
Вчера звонят мне и истеричным голосом: "у Вас ст-ть на 01.01.10 15% от ст-ти на 01.01.09 (то есть падение ст-ти на 85%), а рынок упал на 30% согласно анализу рынка!?"
Я отвечаю: "Родная, Вы же мне сами сказали, чтобы уменьшаемое уменьшил, а вычитаемое увеличил. Чему же удивляться что разность стала маленькая. Это же арифметика - начальная школа и оценщику, даже если это девица из "большой четверки", желательно знать правила арифметики."
Мне со слезами и искренним возмущением: "Но анализ рынка ..."

То есть проблема в сопоставимости данных по временным периодам. Или данные сопоставимы или попадание в анализы крупных и уважаемых контор.
Вот так вот.

 Отправлено: 18.07.10 00:02. Заголовок: Анализы крупных конт..

Анализы крупных контор, которые все на слуху - такая муть, такая ерунда. Вот кого пинать и строить надо. Видела спущенные обзоры по регионам, не малых денег, наверно стоили - а значимость, качество, конкретика, возможность применять - отсутствует полностью.