Меня мучает вопрос: А если мы оцениваем целый имущественный комплекс при банкротстве. Оборудование обыкновенное (рынок есть) но ведь можно продать это оборудование "скопом", а можно выдергивать по одному станку. И как же придти к понятию "рыночной стоимости"? Вот смотрю на это оборудование и вижу, что гораздо выгоднее его продавать в составе имущественного комплекса (с точки зрения продавца). И мне кажется, что целый имущественный комплекс будет более ликвиден, чем куча станков и оборудования (например норий, котлов, транмпортеров, кран-балок) в него входящих.
Иван Б.
Иван Б. пишет:
цитата:
По законодательству при банкротстве необходимо оценивать именно как "имущественные комплекс" и с точки зрения здравого смысла это так, хотя и с опаской относятся покупатели к обанкротившимся комплексам. Но на практике "корыстным конкурсным управляюшим" гораздо для своего кармана выгоднее продавать оборудование по отдельности хоть и возни больше, так как часть оборуд. по бумагам вообще можно провести как металлолом а часть недвижки как "на разбор"
Kikinda пишет:
цитата:
Иван Б.
У меня сейчас как раз предприятие банкрот на связи. Не подскажете номер статьи про то, что для стоимости банкрота нужно "стоимость в пользовании"? Ищу, ищу и никак не могу найти.
Закон о несостоятельности (банкротстве)
Иван Б. пишет:
цитата:
Kikinda Статья 110. Продажа предприятия должника 1. Для целей настоящего Федерального закона под предприятием должника понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности (далее - предприятие). Объектом продажи могут также служить филиалы и иные структурные подразделения должника - юридического лица.
Статья 179. Особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций 1. При продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника.
Под имущественным комплексом, предназначенным для осуществления предпринимательской деятельности подразумевается действующее (работоспособное предприятие - а это соответственно должно быть установленное оборудование а это как раз признак стоимости в обмене
Т.е. первоначально на продажу выставляется имущественный комплекс по рыночной стоимости, по истечении года срок экспозиции может быть продлен еще на 6 мес, а уже после этого возможна реализация по отдельным единицам.
Из личного опыта. Конкурсные управляющие пару лет назад сами указали нам на эти особенности, а до этого считали по отдельным единицам да еще и ликвидационную стоимость. Вот после этого и считаем как рыночную стоимость имущественного комплекса (предприятия) предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, хотя стоимость приходится занижать, но это уже специфика (реалии) жанра .
Владимир Б. пишет:
цитата:
Yri G пишет:
цитата: в Москве насмерть стоят на концепции расчета рынчной стоимости при банкротстве, в соответствии с п.6 статьи 139 ФЗ "О банкротстве".
Я больше 127-ФЗ использовал ("О несостоятельности (банкротстве)") 2002 г Там тоже есть требование об определении рыночной стоимости (его сейчас во все законы понапихали - и где можно, и где - категорически нельзя, правда, это тема для отдельного разговора) ИМУЩЕСТВА. Сиречь - совокупности ВЕЩЕЙ (по 135-ФЗ). А вот права требования это не имущества, с ними можно и по-другому поступать. Как вам эта отмазка, Юрий?
Буквально в апреле у меня с конкурсным управляющим (из Москвы, кстати) были прения по этому поводу (возможности использования ликвидационной стоимости) он мне сначала тыкал в харю п.5 ст.110 127-ФЗ, потом где-то там в Москве посоветовался с братьями по разуму и сказал, что - можно. За повседневной суетой я не спросил, откуда дует этот свежий ветер, о чем сейчас жалею, конечно. Но, возможно, есть какой-нибудь другой ФЗ, который допускает и ЛС и утилизационную (как без неё?)
Такие вот первые мысли
Kikinda пишет:
цитата:
Мы сегодня обсуждали это в офисе. Возник некоторый спор с конкурсным управляющим. Однозначно трактовать приведенные статьи нельзя. Выходит, что надо оценивать не имущественный комплекс, а Бизнес. Мы оценили как Имущественный комплекс, со стоимостью "в пользовании". Естественно, им надо "пониже" и они настаивают, чтобы переделали как оценка "россыпью", т.е. чтобы была возможность выдергивать каждый станок и продавать его отдельно, а за счет затрат на демонтаж снижать стоимость.
Как посчитать мне, бедной несчастной Кикинде, все это барахлище в одиночку я не представляю. Всего к оценке представлено 15 000 наименований. Пробовала сегодня брать 0,5 стоимости от стоимости монтажа (Про демонтаж), но проблема в том, что стоимость монтажа считается от ПВС и в ряде случаев затраты на демонтаж превышают стоимость самого оборудования. Ухожу в минус. Но дело не в том как посчитать, а в том - правильно ли здесь считать "в обмене", когда это "в пользовании".
Только собрался ответить - а тут Кикинда администрирует Иван Б. пишет:
цитата:
работоспособное предприятие - а это соответственно должно быть установленное оборудование а это как раз признак стоимости в обмене
Поясните Вашу мысль, Иван
Кроме того в ст. 110 говорится о продаже предприятия как об ОДНОЙ ИЗ МЕР, применяемых при ВНЕШНЕМ управлении. Меры же КОНКУРСНОГО управления вводят ряд ограничений на продажу отдельных активов, что ставит под сомнение возможность говорить о тождестве понятий "конкурсная масса" и "предприятие как имущественный комплекс". Так что странные Вам какие-то советы давали. Не помню где, но читал какую-то памяткудля КУ по организации оценки - там говорилось, что в договоре на оценку нужно скрупулезно указать все виды оцениваемых объектов, а не то, мол, напишешь просто "имущество" - оценщик, руководствуюясь 135-ФЗ и оценит имущество как совокупность вещей, а 135-ФЗ в этом случае имеет приоритет как специализированный.
Не стоит, по-моему, и обобщать положения ст.179 о продаже имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций на все организации вообще.
Владимир Б. 1)Извиняюсь, писал в торопях. Работоспособное предприятие - а это соответственно должно быть установленное оборудование а это как раз признак стоимости в пользовании
2)
цитата:
Меры же КОНКУРСНОГО управления вводят ряд ограничений на продажу отдельных активов, что ставит под сомнение возможность говорить о тождестве понятий "конкурсная масса" и "предприятие как имущественный комплекс"
Это уже скорее всего нестандартная ситуация, которая прорабатывается в каждом конкретном случае. Принцип одинаковый что внешнеее что конкурсное управление определяется рыночная стоимост предприятия как имущественного комплекса, и никто не запрещает считать без "отдельных активов на которые наложены ограничения"
3)Про ст.179 сельхозпредприятия вставил конкретно для Кикинды, разговор шел про мельничный комплекс.
Мы для конкурсных считаем рыночную стоимость имущественного комплекса а не комплекса имущества.
В принципе не важно, чего считать, а по какой стоимости считать при банкротстве и конкурсном производстве – ГЛАВНОЕ! Закон о банкротстве лукаво говорит … на основании рыночной стоимости, но ведь не по рыночной стоимости, это основная коллизия, ведь Стандарты оценки в данном случае говорят о ликвидационной стоимости. Отсюда, что главнее? – пока это Закон (он главнее) - оценивайте РС. А ее как хотите, то ли с уклоном в пользование, то ли с уклоном в обмен, потому как давно усвоил следующую вещь: 1. РС есть понятие субъективное; 2. РС есть понятие интервальное.
Мы для конкурсных считаем рыночную стоимость имущественного комплекса а не комплекса имущества.
Я вполне допускаю, что в Вашем случае КУ устраивала Ваша оценка. Или что они такие советы вполне искренне давали. Разные ребята там попадаются (среди КУ), в т.ч. не шибко грамотные, как ни странно. Я не юрист, тем не менее меня настораживает, что в главе про внешнее управление продажа предприятия указана в перечне возможных мер, а в главе про конкурсное - нет. Вряд ли это случайно. На каждом этапе свои меры. Не думаю что "принцип один" при внешнем и конкурсном управлении. При последнем - везде говорится об "имуществе должника", только в одном месте п.6 ст.139 "Продажа предприятия, а также иного имущества должника " . Что за иное имущество? Рекбус.
Юрий. я тоже обратил внимание на эту фразу, но не придумал, какую пользу оценщик может из нее извлечь
Отправлено: 14.07.10 00:47. Заголовок: Наконец то у меня ес..
Наконец то у меня есть шанс получить на оценку оборудование банкрота. Тьфу-тьфу чтоб не сглазить. Предполагаю оценивать совсем по другому, чем мы привыкли. Я буду смотреть вторичный рынок и буду определять возможность для реализации. У кого есть опыт, поделитесь, намного ли дешевле, чем среднестатистическое оборудование? Как определить спрос еще на него?
Список видела. Вроде как он какой то между собой несвязный. Ну не бывает, чтобы на предприятии такое разнокалиберное оборудование.
Отправлено: 14.07.10 07:14. Заголовок: Там основная проблем..
Там основная проблема та, что Конкурсный управляющий должпен это всё потом продавать. И вот проведен супер-анализ рынка, и вычислили мы, чо Х стоит 105 денежков, ну а управляющему предложение: а давай за 97? И он понимает, что если откажет, то следующий оченьо нескоро придет, если придет. И он идет к оценщику и просит: сделай 97, т.к. ему отчитываться перед кредиторами и назначившим его судом и у него тоже злобыне СРО .... В принципе, что 105 в итоге анализа рынка, что 97 в итоге торрга двух людей, это всё едино, а отчет переделать надо бы, веь мы должны помогать, а не мешать. Конечно, с одной стороны делай, что должно, и пусть будет, что будет. Но на практике так всякая фигня получается обычно.
Отправлено: 14.07.10 09:30. Заголовок: Мисовец пишет: В пр..
Мисовец пишет:
цитата:
В принципе, что 105 в итоге анализа рынка, что 97 в итоге торрга двух людей, это всё едино, а отчет переделать надо бы, веь мы должны помогать, а не мешать.
Я делаю следующим образом. После итоговой суммы и подписи оценщика у меня идёт раздел - "Пользователю отчёта". Обычный для него текст: - погрешность расчётов декларируется оценщиком на уровне 7-8% - срок экспозиции при продаже по итоговой стоимости может составить 7-9 месяцев - скидка при торге может составить до 12 %
Этого пользователям бывает достаточно для понимания того какой результат они держат в руках и как им распорядиться.
P.S. Что-то переделывать считаю дурным тоном. Если тебе доказали необходимость переделки значит только одно - никчёмный ты специалист. А вот указать диапазон стоимости для объекта, и указать в нём наиболее вероятную для своего объекта цифру - признаком понимания своей задачи.
Отправлено: 14.07.10 10:02. Заголовок: Игорь Б. пишет: Я д..
Игорь Б. пишет:
цитата:
Я делаю следующим образом. После итоговой суммы и подписи оценщика у меня идёт раздел - "Пользователю отчёта". Обычный для него текст: - погрешность расчётов декларируется оценщиком на уровне 7-8% - срок экспозиции при продаже по итоговой стоимости может составить 7-9 месяцев - скидка при торге может составить до 12 % Этого пользователям бывает достаточно для понимания того какой результат они держат в руках и как им распорядиться.
Это не соответствует российскому законодательству, реализация имущества должна производиться по рыночной стоимости, и оценщик своими ремарками не может изменить закон. Переделывать я тоже не люблю, поэтому найдете покупателя - приходите .... Ну а если он препочитает сразу и чохом, то сам виноват, но удовольствия от такой работы все равно нет.
Отправлено: 14.07.10 10:48. Заголовок: А что я в законе мен..
А что я в законе меняю своими ремарками ? Я, указав например диапазон стоимости нарушаю законодательство ? А "оценка" того о чём договорились, это извините не оценка.
Отправлено: 14.07.10 12:26. Заголовок: При банкротстве мы о..
При банкротстве мы определяем классическую рыночную стоимость и вроде там сроки экспозиции устанавливаются изначально. Мне видится, что надо вообще сначала все анализировать на предмет можно продать или нельзя продать, а уже потом оценивать. То что нельзя продать оценивать сразу же как лом. Но классический затратный, как мы его называет, тут будет неуместен. То насчитаем стоимость нового минус мифический износ и получим гадость на выходе. Главное - начинать с анализа рынка.
Игорь, а как получаются проценты точности и сроки экспозиции?
Про законодательство будут отдельные вопросы. Пока что надо его почитать. Хотя в этой ветке множество подсказок.
Отправлено: 14.07.10 21:19. Заголовок: Оценщик находит и об..
Оценщик находит и обрабатывает информацию выбранными методами. Достоверность, полнота, достаточность доступной ему информации даёт возможность выбрать метод расчёта. Метод имеет свою точность (или погрешность). Оценив, например вероятность результата КРА можно судить о его точности. Срок типичной экспозиции рождается после анализа рынка, после отслеживания повторяющихся во-времени оферт по одному и тому-же объекту, и прекращению их публикации.
Отправлено: 14.07.10 21:31. Заголовок: Игорь Б. пишет: Сро..
Игорь Б. пишет:
цитата:
Срок типичной экспозиции рождается после анализа рынка, после отслеживания повторяющихся во-времени оферт по одному и тому-же объекту, и прекращению их публикации.
Не согласен я с вами, уважаемый! На растущем рынке - да. В нынешних условиях... нет. Предложения снимают от неверия в перспективу продажи - это мой личный опыт. Игорь, я не верю что в промышленном городе Самаре, проистекают диаметроально противоположные тенденции, которые присущи сопоставимому городу в Украине. Масштаб может разниться, а тенденции, на мой взгляд, - нет.
Отправлено: 15.07.10 08:55. Заголовок: Игорь Б. пишет: А ч..
Игорь Б. пишет:
цитата:
А что я в законе меняю своими ремарками ? Я, указав например диапазон стоимости нарушаю законодательство? А "оценка" того о чём договорились, это извините не оценка.
В том то и дело, что в законе Вы ничего не меняете. Закон требует продажу по цене не ниже РС, иное с согласия собрания кредиторов. Вы даете в отчете РС, все диапазоны и прочее это некие примечания, которые, конечно, могут прозвучать на собрании кредиторов, и на что-то повлиять, но на практике управляющие не особо используют такой путь. Поэтому вероятность, что Ваши пояснения на что-то повлияют, невелика. Но они заведомо не дают управляющему возможность продавать по цене, ниже указанной Вами РС. Оценка того, о чем договорились, это практика. Это обычно делается при оценке для вклада в УК, конечно, если оценщик видит, что уровень реальный (мы рассматриваем осторожного оценщика). Это же делается при оценке гос.имущества, только там явное несовпадение мнений у оценщика и ФАУГИ приводит к исправлению замечаний... То же самое банки пытаются внедрить при оценке залогов, именно этому посвящены рекомендации АРБ оценивать из предположения, что бизнес остановлен, зарпасы вывезены, имущество чуть ли не разграблено... Всё это системы, в которых функционируют оценщики в России, и которые в нужном направлении влияют на оценку.
Конечно, это уважаемая позиция, что "вот моё мнение и отстаньте". Но на практике она редко встечается, примеры вкладов, банков и ФАУГИ я развернуто описал. Я предпочитаю описывать реальность, что вижу, а не формальную и идеальную позицию.
Саморегулирование, кстати, тоже портит картину, ведь СРО привяжется к отчету 99%: если на отчет пожалуются, а пожалуются на него, если заказчика или третье лицо не устроит итог. Вот и получается, что СРО разбирает случаи, когда кого-то Ваше мнение не устроило, и в 99% случаев там что-то находит. Отсюда я делаю простой вывод: если мы не хотим штрафов от СРО, то для начала нужно добиться, чтобы наши отчеты устраивали заказчиков, ну и вообще, читателей, круг которых нам обычно известен. Да, это циничная позиция, но разве она не соответствует действительности?
Предложения снимают от неверия в перспективу продажи - это мой личный опыт.
А у меня наблюдения другие. Объект продаётся потому-что от него нужно избавиться, тем более сейчас, а не потому что хотим заработать на продаже. Поэтому его продают и продают, и выставляют и выставляют. Не работает сейчас модель: не покупают за столько = подождём.
Мисовец пишет:
цитата:
Вы даете в отчете РС, все диапазоны и прочее это некие примечания, которые, конечно, могут прозвучать на собрании кредиторов, и на что-то повлиять, но на практике управляющие не особо используют такой путь. Поэтому вероятность, что Ваши пояснения на что-то повлияют, невелика. Но они заведомо не дают управляющему возможность продавать по цене, ниже указанной Вами РС.
Стоимость указанная диапазоном - не нарушение законодательства. Зафиксировано. Управляющие не хотят со своими кредиторами общаться - это чья проблема то, оценщика ?? А о продаже ниже РС я и не говорил никогда. Я говорил об указании диапазона стоимости для объекта и наиболее вероятой для него РС в этом диапазоне. На мой взгляд, повторюсь, переделка отчёта - это означает согласие оценщика со своей ошибкой
Мисовец пишет:
цитата:
Оценка того, о чем договорились, это практика. ...........Да, это циничная позиция, но разве она не соответствует действительности?
Ну вот другая у меня практика. Ну вот не приносит она мне денег, но я выбираю её всё-таки. А насчёт СРО я делаю вывод ещё проще - сделаешь всё обоснованно и проверяемо, и не будет тебе никаких штрафов.
Отправлено: 15.07.10 11:30. Заголовок: Игорь Б. пишет: Сто..
Игорь Б. пишет:
цитата:
Стоимость указанная диапазоном - не нарушение законодательства. Зафиксировано. Управляющие не хотят со своими кредиторами общаться - это чья проблема то, оценщика ?? А о продаже ниже РС я и не говорил никогда. Я говорил об указании диапазона стоимости для объекта и наиболее вероятой для него РС в этом диапазоне. На мой взгляд, повторюсь, переделка отчёта - это означает согласие оценщика со своей ошибкой
Стоимости диапазоном я ни в ФЗ-135, ни в ФСО не вижу. На мой взгляд, она все же возможна, если в задании на оценку указано определить стоимость диапазоном. Нов ФЗ и ФСО везде идет речь о величине стоимости, и только в ст. 11 ФЗ-135 написано так: последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; Но это не говорит о диапазоне. Поведение управляющих это общая проблема: разумно понимать, как ведут себя те или иные наши заказчики и чего они от нас хотят. Вы опять стоите на формальной позициии: не моё дело. Да, не ваше, но я стремлюсь понимать, что нужно от меня клиенту, не имея под этим в виду величину стоимости. Например, стараюсь без определения не делать оценки для суда, разъясняя клиенту, что если он меня привлечет до определения, то поом итог будет в суде от другого оценщика. Т.е. по процедуре. Да, я совсем не любитель переделывать отчеты, поэтому и считаю, что нужно понимать мотивы заказчика, его процедуру. Деньги тут в общем ни при чем, скорее это минимизация своих трудовых затрат, я ленивый и если можно не оценивать, предпочитаю не оценивать. :)
Насчет согласие оцещика со своей ошибкой, в общем-то да, но у меня часто бывают ситуации, когда я думаю, что ошибается проверяющий, но делаю так, как хочет он. Ну, такая система. Например, я твердо знаю, что при расчете ставки аренды не надо учитывать размер вакансий в увеличение ставки, но учитываю, правда по минимуму. Такое ошибочное мнение утвердилось в практике. Есть и другие примеры того же рода. Се ля ви.
Отправлено: 15.07.10 11:41. Заголовок: Кикинда пишет: При ..
Кикинда пишет:
цитата:
При банкротстве мы определяем классическую рыночную стоимость и вроде там сроки экспозиции устанавливаются изначально.
Оксана, при банкротстве имущественных комплексов мы определяем не класическую РС, как она трактуется в определении, но мы вынужденыее называть ее рыночной со всеми присущими ограничениями.
Кикинда пишет:
цитата:
Но классический затратный, как мы его называет, тут будет неуместен.
Вот как раз затратный, в большенстве случаев, и является основным методом. Оборудование установлено и находится в эксплуатации, стоимость монтажа и пусконаладки необходимо учитывать. Покупатель на имущественный комплекс, как правило, уже известен (тут я согласен с ВГ), а аукционы, это формальность. Не буду вдаватся в размышления о причинах банкротства. Из всего комплекса покупателя интересуют ликвидные активы, т.е. те которые обеспечат дальнейшее фунционирование нового предприятия. Покупатель не будет платить деньги за ненужный мусор, который уже и будет реализоватся россыпью. А то что можно было сдать в металлолом ( естественно с положительном сальдо), уже сдано конкурсным управляющим.
Кикинда пишет:
цитата:
Главное - начинать с анализа рынка.
О каком рынке ты говоришь? В оценке сотни позиций, из них десятки совершенно различных по своему назначению. И для каждого производить анализ рынка? Я например делаю укрупненный отраслевой анализ к которому относится предприятие банкрот и дополнительно на первичный рынок по основным позициям (например: рынок низковольтного оборудования, рынок скважных насосов и т.д).
Оксана, если ты имеешь в виду предприятие банкрот, у которого на балансе кроме офисной техники, ну и пару служебных машин ничего нет, то по затратнику и анализу рынка я могу с тобой согласится. На практике, мне такие предприятия попадаются очень редко. Банкротятся, конечно, что бы накопившиеся долги похерить.
Отправлено: 15.07.10 15:43. Заголовок: В разделе "Обосн..
В разделе "Обоснование вида определяемой стоимости" привожу определение РС, а затем пишу примерно следующее: Это определение стоимости в применение к машинам, оборудованию и транспортным средствам предполагает, что данные активы могут быть проданы на открытом рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Объекты оценки будут реализовываться с конкурсных торгов (предприятие банкрот). Следовательно, нарушается условие «одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение», Таким ограничениям соответствует понятие инвестиционная стоимость объекта оценки. В соответствии со ФСО-2 при определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. Однако, учитывая требования Заказчика, а также функцию оценки (ее назначение), в рамках настоящей работы определяем рыночную стоимость с учетом перечисленных ограничений и особенностей объектов оценки.
Как я уже писал, для имущественных комплексов предполагаемый покупатель (покупатели) как правило, уже известны до открытия торгов (иначе нет смысла их открывать, все зависнет на неоределенное время и процедуру в том числе и оценку надо будет повторять). А покупка имущественного комплекса это инвестиции капитала и рынка как такового здесь нет. Например, банкроты предприятия ЖКХ (сплошь и рядом), понятно, переход собственности от государства в частные руки. Кто покупатель? Коментарии думаю излишни. Вот и описываю (что бы как то не нарушать ФСО) состояние ЖКХ в регионе и предполагаемых покупателей. Второй пример. Предприятия обсуживающие энергосети, то же частенько банкроты. Покупатель - РКС (Российские коммунальные системы, вернее региональные представительства). Другим инвесторам эти сети по барабану (здесь уже политика, а не рынок). И вообще на профильные имущественные комплексы рынка практически нет. Я не затрагиваю продажу бизнеса, это другая песня.
Если же распродажа активов идет россыпью, то здесь можно только гадать по каким причинам и рассуждать до потери пульса, все зависит от конкретной ситуации.
Отправлено: 16.07.10 07:47. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет:
цитата:
Буквально в апреле у меня с конкурсным управляющим (из Москвы, кстати) были прения по этому поводу (возможности использования ликвидационной стоимости) он мне сначала тыкал в харю п.5 ст.110 127-ФЗ, потом где-то там в Москве посоветовался с братьями по разуму и сказал, что - можно. За повседневной суетой я не спросил, откуда дует этот свежий ветер, о чем сейчас жалею, конечно. Но, возможно, есть какой-нибудь другой ФЗ, который допускает и ЛС и утилизационную (как без неё?)
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 4
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума