Автор | Сообщение |
|
| Администратор
|
Пост N: 2498
|
|
Отправлено: 20.07.09 14:57. Заголовок: Коэффициент капитализации
Решила посчитать оборудование доходным подходом. Столкнулась с необходимостью расчета коэффициента капитализации, но не по табличке с рисками, а рыночной экстракцией. У меня есть стоимость аренды, есть стоимость аналогичных объектов. Но не получится ли так, что мы снчала находим Кк=ЧОД/Стоимость, а потом Стоимость=ЧОД/Кк? Проблема с самим ЧОД. Нужно ли из него исключать различные налоги? По логике вещей, получается, что нужно, но я читаю статьи и ни в одной не написано про налог на имущество и аналог на прибыль. И что делать с амортизацией? Имущество дорогое, срок службы всего 10 лет (по техпаспортам), так что сумма амортизации будет существенной. Как посчитать затраты, связанные с управлением объектами или они все уже сидят в арендной ставке?
|
|
|
Ответов - 50
, стр:
1
2
3
All
[только новые]
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 953
|
|
Отправлено: 22.07.09 00:54. Заголовок: В коэфф. капитализац..
В коэфф. капитализации участвует ЧОД - что туда входит - для каждого объекта это свое. поэтому он отражает собственно именно, свой экономический смысл - отношение дохода к стоимости объекта. если ты посмотришь объявления , то чсто можно встретить - продается салон красоты - доход - 100 000 в месяц. И т.д. Просто сдача в аренду - это наиболее распространенный расчет счета ЧОД для ТЦ и БЦ. Для ресторанов он другой, для спортивных центров тоже другой, для частной стоматологической клиники тоже другой, для СТО тоже другой и т.д. Поэтому. если собственник ведет плохо свой бизнес - это проблемы собственника. Оценщик же ориентируется на арендные ставки рыночные. а не те которые контрактные, поэтому и если явно видно получение дополнительных доходов от эксплуатации объекта, то оценщик должен это учитывать. Реклама участвует в ОР однозначно (как элемент затрат на управление объектов) - т.к. собственник несет затраты на привлечение арендаторов иначе у него недозагрузка может быть большая. Сейчас , УК (управляющие компании берут 5-10 % от ДВД) зато собственник не заботиться о поиске арендаторов и эксплуатации здания.
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 716
|
|
Отправлено: 22.07.09 08:57. Заголовок: avg Ну..., что уви..
avg Ну..., что увидел, про то и написал. avg пишет: цитата: | Украине Ющенко у вас новые рекомендации выпустил по оценке? |
| Он в такие дела не лезет, это для него скучно. Он все по Говерлам ползает, голодомором беспокоится, кумовьев заводит и прочей чепухой занимается. Недосуг ему делом заниматься. Kikinda пишет: цитата: | Андрей, реклама в операционных расходах точно не участвует. Это не расходы на эксплуатацию объекта. |
| В талмудах пишут, что затраты на рекламу для привлечения арендаторов входят в состав операционных расходов.
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 651
|
|
Отправлено: 22.07.09 09:30. Заголовок: andrey пишет: Цитир..
andrey пишет: цитата: | Цитирую Яскивича: 0,9 - экспертный поправочный коэффициент, учитывающий представление данных по прибыли предприятия со стороны Продавца. Т.е. подразумевается, что Продавец обычно немножко привирает, когда оценивает свои доход |
| Евгений Евстафьевич, конечно, молодец, снабжает по мере сил оценщиков свежими методиками, реально облегчающими им жизнь. Вот смотрите, где бы мы ещё нарыли ставку капитализации в размере 2.0? А со ссылкой на методику Яскевича пожалуйста... Но вот насчет поправки в 0,9 в формуле у меня такое сомнение. Да, вполне возможно, что собственники размер дохода завышают, правда вряд ли именно на 10%. Но также вполне вероятно, что собственники, особенно сегодня, готовы и цену снизить хоть на те же 10%. Поэтому коэффициент 0,9 по-моему лишний, правда формула без него слишком простая, т.к. тут уже верно говорилось, что не надо учитывать налог на прибыль. Получается формула: КК = (Прибыль * 12)/ Стоимость, ну а от 12 избавиться уже не сложно. :)
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 717
|
|
Отправлено: 22.07.09 12:21. Заголовок: Мисовец пишет: КК =..
Мисовец пишет: цитата: | КК = (Прибыль * 12)/ Стоимость, ну а от 12 избавиться уже не сложно. |
| Так это же не просто цифирь, а гордый коэффициент перевода в годовую прибыль Мисовец пишет: цитата: | размер дохода завышают, правда вряд ли именно на 10%. |
| Согласен. Мисовец пишет: цитата: | Но также вполне вероятно, что собственники, особенно сегодня, готовы и цену снизить хоть на те же 10%. |
| Может на бескрайних просторах Руси, такое возможно. Но для хохлов - ни в жисть Мисовец пишет: цитата: | Вот смотрите, где бы мы ещё нарыли ставку капитализации в размере 2.0? |
| Меня это тоже удивило. По Яскевичу получается, что турагенство можно продать менее чем за половину годового ЧОДа. Или я чего-то не туда?
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 652
|
|
Отправлено: 22.07.09 12:50. Заголовок: Туда, туда, в кризис..
Туда, туда, в кризис ещё и не такое можно, правда, смотря какая тур-фирма, может эта тур-фирма только что партию туристов к чертям отправила, и пока они не вернулись, быстро ЧОД потратила и фирму продает. Купишь её за 1/2 от годового дохода, а потом три года будешь с долгами рассчитываться :)
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 718
|
|
Отправлено: 22.07.09 14:14. Заголовок: Мисовец Ужасть! Шо,..
Мисовец Ужасть! Шо, творится, люди добрыи! Решено: турфирму покупать не буду! Даже если оная будет специализироваться на туристах из Бийска Хотя, между нами, вчера мужик жабу предлагал ... далее по тексту классика.
|
|
|
|
Отправлено: 22.07.09 14:34. Заголовок: andrey пишет: Решен..
andrey пишет: цитата: | Решено: турфирму покупать не буду! Даже если оная будет специализироваться на туристах из Бийска |
| Зря Вы так про Бийск. У меня сегодня сплошь положительные эмоции от него. Во-первых, всем понятно какой информационный поток идет оттуда (не показываю пальцем), во-вторых, дали на оценку рыболовецкие снасти, а в Бийске наряду с ракетами и поплавки делают; в третьих, какая-то школьница из Бийска супер-пупер мировую Олимпиаду по физике выиграла (в новостях сегодня показывали). Вот!
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 719
|
|
Отправлено: 22.07.09 14:53. Заголовок: Kornilov Так я пис..
Kornilov Так я писал в превосходной степени - "даже". Там еще и промышленные котлы делают. Вот такой хороший город Бийск!!!
|
|
|
|
Отправлено: 22.07.09 15:08. Заголовок: andrey пишет: Там е..
andrey пишет: цитата: | Там еще и промышленные котлы делают. |
| Это минус! Никак с пара на воду перейти не могу на их котле!
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 654
|
|
Отправлено: 23.07.09 07:33. Заголовок: Kornilov пишет: в т..
Kornilov пишет: цитата: | в третьих, какая-то школьница из Бийска супер-пупер мировую Олимпиаду по физике выиграла (в новостях сегодня показывали). Вот! |
| Да, девушка эта Оля, с моей старшей учится в одном классе. :)
|
|
|
|
Отправлено: 31.07.09 14:51. Заголовок: Kikinda пишет: Реши..
Kikinda пишет: цитата: | Решила посчитать оборудование доходным подходом. Столкнулась с необходимостью расчета коэффициента капитализации, но не по табличке с рисками, а рыночной экстракцией. У меня есть стоимость аренды, есть стоимость аналогичных объектов. Но не получится ли так, что мы снчала находим Кк=ЧОД/Стоимость, а потом Стоимость=ЧОД/Кк? Проблема с самим ЧОД. Нужно ли из него исключать различные налоги? По логике вещей, получается, что нужно, но я читаю статьи и ни в одной не написано про налог на имущество и аналог на прибыль. И что делать с амортизацией? Имущество дорогое, срок службы всего 10 лет (по техпаспортам), так что сумма амортизации будет существенной. Как посчитать затраты, связанные с управлением объектами или они все уже сидят в арендной ставке? |
| Уважаемая Кикинда! Думаю, что такой способ в принципе можно применять. При этом можно учитывать все налоги, можно только некоторые, можно брать чистые доходы. можно только валовые и т.п. Просто в каждом случае будут свои мультипликаторы (отношения РС к доходу). Но есть небольшие тонкости, связанные с учетом возраста (износа). Скажем, перед самым концом срока службы доходы будут малы, а РС будет примерно равна утилизационной стоимости, так что мультипликатор будут большой и совсем не такой как для машины в новом состоянии. Мое предложение в самом простом варианте (более сложный изложен в моей книжке) такое. Надо вначале оценить утилизационную стоимость и считать мультипликатор как отношение стоимости аналога за вычетом утилизационной к доходу от аналога. Потом это соотношение применить к оцениваемой машине и к результату добавить утилизационную стоимость оцениваемой машины. Налог на прибыль, я думаю, в первом приближении можно не учитывать, а вот налог на имущество учесть желательно. При "точном" способе доход лучше брать чистый, т.е. за вычетом эксплуатационных расходов (включая и расходы на управление), однако можно обойтись и валовым доходом. Видимо, вы имеете в виду доход в виде арендной платы, а не стоимости работ, которые машины производит, тогда учтите, что за аренду очень старой и изношенной машины арендатор готов платить существенно меньше, чем за аренду машины в новом состоянии/мало изношенной.
|
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 366
|
|
Отправлено: 31.07.09 16:32. Заголовок: Смоляк Сергей пишет:..
Смоляк Сергей пишет: цитата: | Надо вначале оценить утилизационную стоимость и считать мультипликатор как отношение стоимости аналога за вычетом утилизационной к доходу от аналога. Потом это соотношение применить к оцениваемой машине и к результату добавить утилизационную стоимость оцениваемой машины. |
| Я не понял - и как тут будет учтён жизненный цикл объекта ? Если оцениваемый объект близок к выводу из эксплуатации а аналог (генерирующий доход) до 1 кап ремонта ещё например. Разницей в доходах объекта оц и аналога ? Тогда зачем эти манипуляции со скрапом
|
|
|
|
| Администратор
|
Пост N: 2520
|
|
Отправлено: 31.07.09 16:36. Заголовок: Я проанализировала д..
Я проанализировала достаточно большую выборку (более 60 предложений по аренде) и убедилась, что размер арендной ставки от возраста не зависит. Подтверждаю, что на рынке оцениваемое мною имущество возрастом 1 год и возрастом 6 лет сдается в аренду по единой ставке. Конечно, доходы будут уменьшаться из-за необходимости ремонтировать такое оборудование, но ставка аренды по моим наблюдениям не изменилась. Являются ли ремонты настолько дорогостоящими? У меня есть данные по стоимости текущих ремонтов. По сравнению со стоимостью оборудования - копейки. А мультипликатор это что такое? Это и есть Кк? Про утилизационную стоимость соглагласна, но я ее не учитывала из-за того, что решила, что затраты на утилизацию сидят в размере арендной ставки. Под доходом понимала доход от арендной платы. Сергей Абрамович, спасибо за подсказку. В след. раз все по другому сделаю. У меня такой парадоксальный вопрос. Не могу, мучаюсь. Если нам неизвестна стоимость оборудования, то как мы можем найти ставку капитализации? А если стоимость аналогичного оборудования известна, то зачем считать доходник, если можно сделать трезвый сравнительный?
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 369
|
|
Отправлено: 01.08.09 07:59. Заголовок: Kikinda пишет: Подт..
Kikinda пишет: цитата: | Подтверждаю, что на рынке оцениваемое мною имущество возрастом 1 год и возрастом 6 лет сдается в аренду по единой ставке. Конечно, доходы будут уменьшаться из-за необходимости ремонтировать такое оборудование, но ставка аренды по моим наблюдениям не изменилась. |
| Kikinda пишет: цитата: | Если нам неизвестна стоимость оборудования, то как мы можем найти ставку капитализации? А если стоимость аналогичного оборудования известна, то зачем считать доходник, если можно сделать трезвый сравнительный? |
| Ну прямо как бальзам, Оксан
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 960
|
|
Отправлено: 01.08.09 09:22. Заголовок: если есть нормальный..
если есть нормальный СП для оценки МиО, то все другие подходы моветон. Во всяком случае ДП использовать - это просто - эротические воображения оценщика. Чтобы не написал - я такому оценщику - укажу на магазин - читай ценник на витрине и не придумывай отсебятины. Никто не заплатит больше и не купит меньше, чем это на рынке.
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 371
|
|
Отправлено: 01.08.09 11:11. Заголовок: avg пишет: Никто не..
avg пишет: цитата: | Никто не заплатит больше и не купит меньше, чем это на рынке. |
| ремарка: в случае если есть рынок ! А если нет рынка - то ДП тем более не нужен!!! Стоимость замещения = затратник !!
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 662
|
|
Отправлено: 03.08.09 08:21. Заголовок: Kikinda пишет: Я пр..
Kikinda пишет: цитата: | Я проанализировала достаточно большую выборку (более 60 предложений по аренде) и убедилась, что размер арендной ставки от возраста не зависит. Подтверждаю, что на рынке оцениваемое мною имущество возрастом 1 год и возрастом 6 лет сдается в аренду по единой ставке. Конечно, доходы будут уменьшаться из-за необходимости ремонтировать такое оборудование, но ставка аренды по моим наблюдениям не изменилась. Являются ли ремонты настолько дорогостоящими? |
| Тут сморите какое дело, если ставка аренды постоянная, а расходы на ремонты незначительны, тогда имеем отношение Ставка аренды/Цена, но Цена то у изношенных меньше, значит либо расходы по ремонту будут значительны, либо ставка капитализации будет у изношенного и нового разная. Скорее всего будет и так и так. Поэтому логично считать, что ставка капитализации зависит от возраста, учитывать это в норме амортизации и не особо обращать внимание на ремонты. Но доходник для оборудования это, конечно, либо вынужденно, либо из любви к искусству. Хотя вот Ольга Шербакова и Нейман четко говорят, что для АЗС доходник главный, а ведь там немалая доля оборудования, а недвижимость то хилая - будка оператора часто одна. Правда там ЗУ важен.
|
|
|
|
Отправлено: 02.10.10 18:11. Заголовок: Случайно зашел и вот что увидел.
Случайно зашел и вот что увидел. Kikinda пишет: цитата: | Сообщаю, что статья Фоменко А.Н. что то никак не работает. И я даже знаю почему. Надо было ему там указывать размер аренды в год, а не арендный платеж. Кроме того, коэффициент a2 непонятно откуда вышел. Посчитать его можно, стоимость к нему не чувствительна, но зачем он? |
| Конечно в статье речь идет о годовой арендной плате = ставке аренды. Об этом более подробно в другой статье, которая в списке литературы: «Фоменко А. Н. Метод расчета валового рентного множителя для объектов недвижимости. www.appraiser.ru, www.anf-ocenka.narod.ru» Поэтому все работает, неоднократно сам пользовался. А коэффициент а2 нужен для того, чтобы перейти от ставки аренды к ЧОД. А «вышел» он на основе рыночной аналитики или архивных данных оценщика по другим проектам. В крайнем случае по оцениваемому объекту (поскольку ЧОД для него определяется детально), полагая что он типичен для сегмента рынка. Более детальный расчет предложен Лейфером Л.А. в Регистре оценщиков №2 от Бабенко М.В. Однако там не учтено то, что на основании осредненных данных происходит смещение величины коэффициента капитализации. Я с ним разговаривал, он обещал подумать на эту тему.
|
|
|
|
Отправлено: 03.10.10 12:45. Заголовок: Мисовец абсолютно пр..
Мисовец абсолютно прав: ставка капитализации зависит от возраста. Эту зависимость можно сделать "более гладкой", если вначале исключить скраповые стоимости. Но все равно ставки капитализации будут переменные и переносить их с аналога я бы не советовал. А доходы лучше брать за вычетом расходов арендатора. Затраты на КР могут быть большими - до 40% от стоимости машины в новом состоянии (но могут быть и 5-10% в зависимости от вида оборудования), так что ими тоже пренебрегать не следует.
|
|
|
|
Отправлено: 13.10.10 19:37. Заголовок: Чем объяснить...
Смоляк Сергей пишет: цитата: | Мисовец абсолютно прав: ставка капитализации зависит от возраста. |
| Хотелось бы услышать, чем с точки зрения теории можно объяснить такой феномен, как рост коэффициента капитализации (ставки доходности). Вполне очевидно, что например в первые 3…5 лет арендная плата и эксплуатационные расходы не меняются, а следовательно остается постоянным чистый доход на фоне снижающейся стоимости.
|
|
|
Ответов - 50
, стр:
1
2
3
All
[только новые]
|
|