Автор | Сообщение |
|
| Администратор
|
Пост N: 3151
|
|
Отправлено: 24.11.10 07:22. Заголовок: Как доказать экспертное мнение?
Передо мной всегда такая проблема стоит, особенно, когда на повестке оборудование, которое сильно б/у и которое в принципе нельзя посчитать никакими корректировками. Более того, я считаю, что корректировки здесь даже вредны, чем полезны. Ну вот, оцениваем мы, например, объект Кислородная станция КжАж-0,05. Очень сильно б/у. Для оценки я нахожу 4 аналога А1 1) 2900000 (1991) Кислородная станция КжАж-0,05 (без наработки) = 2 900 000 руб А2 2) 1200000 (1991) Кислородная станция КжАж-0,05 1 200 000 руб А3 3) 1500000 (1989) Кислородная станция КжАж-0,05 1 500 000 руб А4 4) 1500000 (1988) Кислородная станция КжАж-0,05 1 500 000 руб А5 5) 1200000 (н/д) Кислородная станция КжАж-0,05 1 200 000 руб И вместо расчетов, которые кроме умиления никаких благородных чувств не вызывают, пишу "мнение о стоиости". Вот так: На рынке существует некоторое кол-во объявлений о продаже кислородных станций. Стоимость их варьируется от 1 200 тыс. руб. до 2 900 тыс. руб (в случае продажи с хранения). Все найденные объявления по продаже станций - после ремонта или после ТО. В случае с оцениваемым имуществом, ТО и ремонт не проводились. Соответственно, если принимать в расчет, что станция в рабочем состоянии, ее стоимость составит 900 тыс. (с учетом скидки на отсутствие документов). Я считаю, что я нашла рыночную стоимость: 1. Аналоги не обладают явными признаками, чтобы по ним можно сказать какая должна быть корректировка 2. Других аналогов нет 3. Я проанализировала рынок и как специалист сказала мнение. По ФСО поправки, конечно, посчитать надо. Но зачем вводить в заблуждение? Когда продавцы назначают цены, они никаких моделей не выстраивают. Больше чем я знаю, я об этих аналогах все равно ничего не узнаю. И об объекте-оценки тоже ничего. Вносить последовательно корректировки тоже считаю бессмысленным и ненужным, потмоу что точности это не добавит, а лишь увеличит количество таблиц (в отчете 150 различных позиций). Что скажете, господа эксперты?
|
|
|
Ответов - 31
, стр:
1
2
All
[только новые]
|
|
|
Отправлено: 04.12.10 00:19. Заголовок: Belov пишет: Прочит..
Belov пишет: цитата: | Прочитал Ваше изречение и вспомнил размышления одного горе проверяющего, который договорился до того, что возраст в расчетах для б/у оборудования вообще не причем, этот товарищ донивелировался до нуля. Чувствуется что Вы не технарь. Существуют такие понятия как ремонтопригодность, наработка на отказ, вероятность аварийного отказа и т.д., но этому учат в определенных ВУЗах. Осторожно, все не так однозначно. Дальше не буду развивать эту тему. |
| Спасибо за информацию о том чему учат в ВУЗах. Если обратите внимание на цены сильно б/у оборудования, то Ваше удивление пройдет. Выяснится, что например цены на тепловозы (25 лет отроду и более) различаются более, чем в 2 раза в зависимости от реального состояния. Тоже с автомобилями старше 15 лет. Тоже с токарными и прочими станками. По поводу "не технарь" так же заблуждаетесь. Первичное образование инженер-механик. Около 20 лет занимался испытаниями техники. Причем приходилось и гайки крутить и измерительную аппаратуру создавать и настраивать. Ну и "случайно" на этом защитился - ктн.
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 1235
|
|
Отправлено: 04.12.10 00:53. Заголовок: Belov пишет: Алгори..
Belov пишет: цитата: | Алгоритм решения: Определяетесь с физическим состоянием объекта оценки, корректируете аналоги на физическое состояние, определяете среднее значение откорректированных аналогов |
| А вот тут без "говорилок" или статистики (гу-гу-гу - кто ее видел?) не обойтись, т.к. есть объект близкий к ликвидации и есть презентабельные объекты.
|
|
|
|
Отправлено: 04.12.10 14:05. Заголовок: andrey пишет: А вот..
andrey пишет: цитата: | А вот тут без "говорилок" или статистики (гу-гу-гу - кто ее видел?) не обойтись, т.к. есть объект близкий к ликвидации и есть презентабельные объекты. |
| И в этом абсолютная истина. Плох тот оценщик, который отрывается от народа (читай рынка). Идеальный оценщик 90% своего времени должен мониторить (всеми доступными способами) рынок и осматривать объекты, 10% на все остальное (включая математические выкладки). У меня был случай, когда при осмотре объекта оценки, потенциальный покупатель назвал мне стоимость осматриваемого объекта, за которую он бы его купил и стоимость этого объекта на рынке. Все это он прикинул в течение 10 минут. Я потом делал расчеты несколько дней. У нас с ним оказался результат со 100% сходимостью. Вопрос – кто из этих двоих Оценщик. Я все это к чему, зачастую приходится забывать о настоящем рынке в гонке по выпуску Отчетов (с их сроками выпуска, обоснованиями, математическими выкладками, прениями с проверяющими и заказчиками и т.д., ну и конечно с собственной ленью).
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 1237
|
|
Отправлено: 07.12.10 00:48. Заголовок: Belov пишет: У меня..
Belov пишет: цитата: | У меня был случай, когда при осмотре объекта оценки, потенциальный покупатель назвал мне стоимость осматриваемого объекта, за которую он бы его купил и стоимость этого объекта на рынке. Все это он прикинул в течение 10 минут. Я потом делал расчеты несколько дней. У нас с ним оказался результат со 100% сходимостью. Вопрос – кто из этих двоих Оценщик. |
| Оказыватся: есть консультант и есть расчеты. Представим себе, что расчетов нет, есть только консультант. А может быть не один консультант: а два - три... вот и расчеты появляются
|
|
|
|
| Администратор
|
Пост N: 3172
|
|
Отправлено: 07.12.10 11:34. Заголовок: Почти 5 дней сидела ..
Почти 5 дней сидела без интернета. Когда писала пост в защиту АНФ, инет как раз и вырубился. Хотела сказать Белову, что какая разница - технарь-не технарь. Оценщик должен быть экономистом, понимающим как на стоимость влияют различные факторы. АНФ в дискуссиях уже давно показал себя как грамотный специалист, поэтому не надо лишних нападок. Здесь мы обсуждаем предмет, а не участников и не их квалификацию. АНФ пишет: цитата: | Если обратите внимание на цены сильно б/у оборудования, то Ваше удивление пройдет. Выяснится, что например цены на тепловозы (25 лет отроду и более) различаются более, чем в 2 раза в зависимости от реального состояния. Тоже с автомобилями старше 15 лет. Тоже с токарными и прочими станками. |
| Полностью согласна с этим высказыванием. Важно состояние и как рынок оценивает то или иное оборудование. Иногда от возраста цена не зависит. И совершенно точно не зависит, когда проводится множество ремонтов. andrey Ага. Я тоже студентам говорю, что надо корректировать на физическое состояние. Но как? По моему, искать на рынке отражение информации - самое правильное.
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 1238
|
|
Отправлено: 07.12.10 15:48. Заголовок: Kikinda Но мы же ра..
Kikinda Но мы же разбираем случай, когда на рынке нет достаточной информации, как я понял. Потому вокруг консультантов, умозаключений и пляски пляшем.
|
|
|
|
Отправлено: 07.12.10 17:54. Заголовок: andrey пишет: Важно..
andrey пишет: цитата: | Важно состояние и как рынок оценивает то или иное оборудование. Иногда от возраста цена не зависит. И совершенно точно не зависит, когда проводится множество ремонтов. |
| может быть не стоит быть слишком категоричным, она скорее всего зависит, но если рассматривать другие факторы, то влияние не такое сильное. Есть же понятие устранимый и неустранимый износ физический, с помощью ремонтов возможно убрать массу дефектов, но есть ресурс, который не возможно продлить до бесконечности, вот тут то возраст и играет роль.
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 1239
|
|
Отправлено: 07.12.10 21:45. Заголовок: Irina Не приписывай..
Irina Не приписывайте мне чужие мысли. Тем более с которыми я не согласен.
|
|
|
|
Отправлено: 08.12.10 10:38. Заголовок: andrey пишет: Не пр..
andrey пишет: цитата: | Не приписывайте мне чужие мысли. Тем более с которыми я не согласен. |
| Простите, это как то так выходит что вписывается чужое имя в случае вставки цитаты.... а второпях забываешь посмотреть того он вписал в авторы или нет:)
|
|
|
|
Отправлено: 08.12.10 11:30. Заголовок: АНФ пишет: Если обр..
АНФ пишет: цитата: | Если обратите внимание на цены сильно б/у оборудования, то Ваше удивление пройдет. Выяснится, что например цены на тепловозы (25 лет отроду и более) различаются более, чем в 2 раза в зависимости от реального состояния. Тоже с автомобилями старше 15 лет. Тоже с токарными и прочими станками. |
| Это все хорошо, но правда всегда посредине. Я поэтому при определении износа (в затратнике) или корректировки по состоянию (в сравнительном) учитываю две составляющие: расчетное значение, зависящее от хронологического возраста и экспертное (отражающее фактическое состояние). При этом вроде что то получается похожее. Но говорить что возраст не причем - звените ЧЕПУХА. цитата: | По поводу "не технарь" так же заблуждаетесь. Первичное образование инженер-механик. Около 20 лет занимался испытаниями техники. Причем приходилось и гайки крутить и измерительную аппаратуру создавать и настраивать. Ну и "случайно" на этом защитился - ктн. |
| Насчет технаря беру свои слова обратно, только технарь может сказать о том, что будучи инженеров не стеснялся брать в руки гаечный ключ, это наша фраза (я тоже инженер-механик). По поводу ктн - снимаю шляпу.
|
|
|
|
| Администратор
|
Пост N: 3255
|
|
Отправлено: 04.02.11 14:09. Заголовок: Мне думается, что эк..
Мне думается, что экспертное мнение может быть доказано анализом рынка, но не скачанного с сайта производителей, а сделанного самостоятельно. Вот, например, по анализу рынка мы всегда можем очертить его границы и сказать пределы по стоимости. От и до. Таким образом, по мнению эксперта написать 15% скидки и сказать, что это все попадает в диапазон, который мы вывели из анализа рынка. Все эти манипуляции = +10/-15 (наподоие тех, что мы считаем при оценке квартир) дают меньшую достоверность, чем сухая аналитика и исследование рынка.
|
|
|
Ответов - 31
, стр:
1
2
All
[только новые]
|
|