Отправлено: 21.05.09 09:54. Заголовок: Когда цен много, а стоимость одна

Продолжаем обсуждение книги С.А. Смоляка. Хочу сегодня затронуть тему сведения цен нескольких аналогов в одну стоимость. В книге об этом написано на стр. 30 (третья проблема сравнительного подхода). Поднимаю эту тему, так как многие не знают как поступать, когда оценщику повезло и он нашел цены нескольких аналогов. В книге вновь написано про цены сделок. Ну не может найти оценщик цены сделок. Не может! Кроме того, мы выяснили, что в свете ФСО и доказательного значения отчета это не так уж и важно.

Приводится пример из семи цен: 472, 496, 499, 502, 505, 506, 520. Какова будет рыночная стоимость? В книге рассматриваются разные случаи и приведены доводы в пользу минимальной цены, максимальной цены, вторая в порядке убывания, средняя арифметическая. Все это очень интересно и может быть взято на вооружение черным оценщиком. Подход к логике сведения показателей поведенческий, что конечно же верно. Большинство из нас выберут среднюю арифметическую, однако по выборке из 7-ми аналогов нельзя подтвердить нормальный закон распределения. Т.е. по средней арифметической рыночную стоимость получать нельзя. Как получить рыночную стоимость и как доказать что она рыночная?

Дана рекомендация использовать идею П. Хьюбера, чтобы применять для оценки похожие, но уже устойчивые к не слишком большому кол-ву резко выделяющихся отклонений, уравнения. Конечно же формулы длинные, буквы непонятные, но меня заинтриговал сам факт доказательства того, что в итоге получится прозрачно-рыночная стоимость. Может разберемся как тут быть и как можно адаптировать П. Хьюбера к реальному оценочному миру?

 Отправлено: 06.04.10 07:45. Заголовок: По итогам обсуждения..

По итогам обсуждения данной темы на большом форуме как раз с С.А. Смоляком мы пришли к тому, что Сергей Абрамович в данном случае не согласен с определением РС из ФЗ-135. Ну в плане книги и мнения автора в этом нет ничего плохого или странного. Но вот в силу данного обстоятельства считаю, что данная тема не должна рассматриваться в практическом аспекте оценки во всяком случае до внесения соответствующих изменений в ФЗ-135. Лично я решил дальше не спорить по данному вопросу с уважаемым С.А. Смоляком, поскольку не являюсь математиком по профессии, зато вынужден выполнять ФЗ-135.

Если я как-то неверно понял высказывание С.А. на ВКО насчет неверного определения РС, то прошу прощения и готов выслушать (прочесть) уточнение позиции автора по данному вопросу.

Другой вопрос в том, что все эти обсуждения на ВКО возникали всякий раз в противовес применению в нитке регрессионного анализа и потому воспринимались участниками как возражения против регрессий в оценке. Я не раз замечал, что тогда получается, что нам советуют применять лишь прямое сравнение продаж, линейную алгебру, МАИ и квалиметрию с методом опционов. Но мне не очень понятно, как обстоит дело с нормальностью распределения в этих методах, а ответа никто на этот вопрос давать не стал несмотря на то, что об этом спрашивал не только я, но, например, и Калимера.

Наконец, мне помнится, что нехватка нормальности в исходных данных упоминалась в известной работе Неймана Е.И. по Сочи, где обосновывалась скидка более 80% к ценам предложения на рынке. Так вот, про то мне известно, что быть нормального распределения в этом случае вовсе не должно, поскольку цены в выборке зависели от множества факторов. Возможно, этот вопрос не имеет никакого отношения к двум предыдущим, но обращает на себя внимание тенденция использовать тему нормальности во вред здравому смыслу, в виде запрета на применение мат.методов, а не в плане помощи оценщикам. Возможно я ошибаюсь, но вот у меня складывается такое мнение.

 Отправлено: 06.04.10 20:57. Заголовок: Мисовцу: В данном сл..

Мисовцу:
В данном случае Вы ошибаетесь. Я в данном случае не спорю с определением ФЗ, но вопрос остается: почему наиболее вероятной из 7 цен будет средняя арифметическая? Пока всё это к регрессии отношения не имеет. Разберемся с этой простой ситуацией, тогда можно будет обсуждать и регрессию.
Но с ФЗ спорить всё равно придется. Допустим, все здесь единогласно решили, что надо принимать среднюю арифметичсескую м никаких разговоров. Тогда в ФЗ надо записать, что рыночной стоимостью является средняя арифметическая цена сделок и т.д. (навроде того, что в статье 40 НК).
А моя позиция очень простая: сначала надо разобраться в сути задачи, а уже потом выбирать тот метод, который позволит ее решить.

 Отправлено: 07.04.10 11:54. Заголовок: Смоляк Сергей пишет:..

Смоляк Сергей пишет:

цитата:

В данном случае Вы ошибаетесь. Я в данном случае не спорю с определением ФЗ, но вопрос остается: почему наиболее вероятной из 7 цен будет средняя арифметическая? Пока всё это к регрессии отношения не имеет. Разберемся с этой простой ситуацией, тогда можно будет обсуждать и регрессию. Но с ФЗ спорить всё равно придется. Допустим, все здесь единогласно решили, что надо принимать среднюю арифметичсескую м никаких разговоров. Тогда в ФЗ надо записать, что рыночной стоимостью является средняя арифметическая цена сделок и т.д. (навроде того, что в статье 40 НК). А моя позиция очень простая: сначала надо разобраться в сути задачи, а уже потом выбирать тот метод, который позволит ее решить.

Хорошо, раз ошибся, значит, приношу свои извинения.
Вопрос почему именно среднее, а не минимум и не квантиль, подробно обсудили в Вашем присутствии на ВКО, аргументы там были такие, например:
- среднее устойчиво, а минимум, допустим, нет, я нашел на рынке минимум, пока туда заказчик шел, уже продали или цена выросла, и получается, моё мнение в отчете живет до первой сделки на рынке, а ведь предполагается, что отчет применим 6 месяцев, если ничего особенного не произошло.
- в реальных обстоятельствах минимум не просто минимум, обычно его минимальность чем-то объясняется, какими-то особенностями сделки, срочностью или качеством товара и т.п. в недвижимости каждый объект отчасти уникален, т.е. минимум это при прочих равных минимум качества или количества или обеих. :)
Поэтому ориентир ни на минимум ни на максимум не конструктивны, эти экстремумы не характеризуют текущее состояние рынка, они характеризую некие крайние наименее свойственные рынку состояния, метастабильные. А вот среднее является сравнительно устойчивой характеристикой рынка. Умный читатель отчета, видя РС=100, понимает, что, в зависимость от сегмента рынка он должен найти на нем нечто от 90 до 110 иногда от 50 до 150, н никак он не должен думать, что на рынке от 100 до 200.

В сути задачи разобраться и я совсем не против, только хотелось бы, чтобы суть была сформулирована кратко и понятно, потому что у меня нет четкого представления какую именно суть мы обсуждаем и приходится в итоге отвечать на то, что сказано.

На всякий случай сообщу, что сегодня ночью я вылетаю в Минск, вернусь на форум числа 12-13 апреля, по этой причине быстро не отвечу.